Легализация самовольной постройки

1. Что такое самострой

Сооружение строений вне законодательно установленных правил и согласования с компетентными учреждениями представляет угрозу для граждан, соприкасающихся с возведенной постройкой. Муниципальные органы обязывают собственников останавливать незаконное строительство и принимать неотложные меры по введению объекта в поле законодательного регулирования, воздействуя на застройщика административными методами.

Нарушение законодательства в области градостроения, землепользования и СНиП влекут за собой применение мер восстановительного порядка и наказание виновных лиц, иными словами, приводят к сносу незаконных построек и штрафы за нарушения порядка возведения сооружений.
Лучшим выходом из созданной ситуации будет узаконивание, то есть осуществление комплекса организационных и правовых действий по признанию самовольных построек законными.

1.1. Что говорит закон про самовольную постройку

В 2021 году Законом №339 внесено ряд изменений в законодательное поле регулирования самостроя, в частности, в ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации внес четко определенные признаки в термин «самовольное строительство». Закон рассматривает недвижимость как самовольную постройку в нескольких аспектах:

– использование земельного участка с нарушением права собственности
– строительство с нарушением установленного законом разрешенного использования земли
– возведение построек с нарушениями правил градостроения.

Самовольное строительство не только грубо нарушает государственное законодательство, подвергает потенциальной опасности граждан, находящихся в области самовольной застройки, но и лишает владельцев возможности полноценно распоряжаться недвижимостью из-за отсутствия кадастровой оценки, а самовольную постройку возможностей, вытекающих из законного статуса регистрации в Росреестре.

Изменение норм ст.222 Гражданского Кодекса Российской Федерации в соответствии с Законом №339 открывает перспективы узаконить стройку путем приведения самовольных строек в соответствие с установленными правилами землепользования и градостроения. Самостроям установлены сроки, в которые они должны быть приведены в соответствие с принятыми техническими нормами, затем узаконены через процедуру оформления и регистрации в Росреестре.

1.2. Как решают ситуации с самостроем органы власти

 

Посмотрим на самострой без юридических сложностей. Допустим, некий гражданин построил дом не далеко от вашей дачи. Подвел без разрешения воду, электричество, интернет, вырыл бассейн возле ваших ворот, с видом на красивый закат. Наверное, вам трудно будет согласиться,что его решение стать вашим ближайшим соседом безопасно? А что если новый сосед понятия не имеет о правильном подключении к электросетям и другим коммуникациям, и однажды бассейн, а вместе с ним весь участок, окажется большим и печальным мангалом?

Чтобы избежать столь драматической развязки, своевременное решение предлагает государство. Защищая гарантию права на жизнь и безопасное владение собственностью граждан России, орган местной администрации в соответствии с действующим законом предлагает возможные варианты выхода из потенциально взрывной ситуации.

Самый легкий из них – решение о сносе незаконных построек. Предварительно уполномоченный государством орган предлагает собственнику альтернативу – уладить вопросы инженерной безопасности незаконного строения с получением необходимого заключения.

Затем обратиться с исковым заявлением о возможности официальной регистрации недвижимости в судебном порядке. После, на основании постановления суда сделать кадастровую оценку и обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации в Едином Государственном Реестре Недвижимости.
Так выглядит решение проблемы в общем виде. 

2. Легализация и зачем она нужна

Регистрация в государственном реестре является единственным подтверждением признания государством права собственности владельца на постройку. При совершении сделок с недвижимостью отсутствие регистрации права собственности в Росреестре делает заключение сделки ничтожным (недействительным).
Регистрация в Едином Государственном Реестре Недвижимости гарантирует права и законодательную защиту владельцам собственности. В совершении коммерческих сделок, продажи, аренды жилого дома, дачного помещения и дел, связанных с унаследованием, свадьбой или дарением регистрация в Едином Государственном Реестре Недвижимости
является подтверждением достоверности совершаемых операций.

 

Решение о самовольном строительстве является изначально ошибочным, так как эксплуатировать самострои запрещено, независимо от их предназначения и расположения. Процедура оформления самостроя обходится намного дороже законного пути оформления собственности, несет угрозу сноса постройки и облагается административными штрафами по каждому виду правонарушения.
Своевременное определение кадастровой стоимости, регистрация возведенной постройки в Росреестре сокращает затраты на совершение юридических действий впоследствии – подтверждающих свидетельств приходится ждать, теряя время.

В узаконивании ОКС юристы исходя из факта правонарушения, стадии завершенности и предназначения постройки, применяют разный порядок действий:

- к постройкам на собственном садовом участке,
- к постройкам ИЖС и предпринимательства,
- к постройкам на самозанятом участке земли.

Перечисленные варианты комплексно используют процедуры административного и судебного порядка. Часто разобраться в переплетениях компетенций и последовательности действий может только юрист с профильной квалификацией. Компания УралРегионНедвижимость готова предложить правовое сопровождение владельцам самовольных построек на всех стадиях процесса признания права собственности. Обращайтесь с вопросами через заявку на сайте, будем рады помочь.

2.1. Узаконить постройку в суде

Признание законности построек через постановления суда на сегодняшний день - приоритетный способ узаконивания.
К исковому заявлению необходимо приложить заключение градостроительной земельной комиссии о техническом соответствии постройки законодательству. Для подготовки искового заявления собственник обязан:

• подготовить проектно-конструкторскую документацию

• получить разрешение на строительство от градостроительной земельной комиссии,

• подтвердить право пользования на участок и вида разрешенного использования на землю, где возведено строение.

Вопросами техсогласования занимаются межведомственные комиссии, предписания которых обязательны к исполнению в течение установленного срока. Выполнение предписаний градостроительной земельной комиссии переводит строение в разряд безопасных и соответствующих нормам градостроения, что создает возможность узаконить самовольную стройку.

При наличии заключения комиссии суд рассмотрит заявление истца на основании п. 3 и 3.2 ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В связи с выходом новой редакции Гражданского Кодекса Российской Федерации может незначительно измениться процедура признания права собственности на самовольную постройку при рассмотрении судебных исков.

 

2.2. Административный способ узаконивания

С узакониванием самовольных построек в административном порядке работают департамент по градостроительству и архитектуре и государственная инспекция по использованию объектов недвижимости в г. Перми.
Финальным шагом во взаимодействии с межведомственной комиссией будет получение заключения о соответствии стройки безопасным параметрам Правил землепользования и застройки. Это создает основания для владельца самовольно построенного сооружения узаконить и использовать самострой по назначению.
Для рассмотрения заявления необходимо предоставить комиссии следующие документы:

• Разработать проект, заказать техплан
• Получить разрешение на строительство
• Предъявить положительные заключения экспертов и разрешения ведомств
• Уладить спорные вопросы с пользователями на граничащих участков.

Основополагающим документом в области градостроительства на региональном уровне в г. Перми приняты Правила землепользования и застройки. В них размещены правила, условия технических согласований, требования к состоянию строений. Например, в Правилах землепользования и застройки часть 2 г. Перми обозначены территориальные зоны с указаниями разрешенных видов использования, зоны ограниченного использования территорий, предусмотренные федеральным законодательством правила получения разрешения на строительство и тп. Приняты как практическое руководство для специалистов в сфере возведения зданий и сооружений, так и всех заинтересованных сторон.
Для дачных участков работает упрощенный план узаконить самострой и оформить право собственности на него:

• Подготовка техплана на объект
• Уплата госпошлины за регистрацию права собственности
• Подача заявления на рассмотрение госрегистратора
• Регистрация объекта и выдача выписки из реестра.

Отказ регистратора от выполнения описанных действий может быть обжалован в суде владельцем объекта капитального строительства.

 

2.3. О согласовании реконструкции в Перми
 

Если объект зарегистрирован в Едином Государственном Реестре Недвижимости, могут возникнуть требования снести достроенные без разрешения конструкции с предписанием их выполнения в установленные сроки. Для официального оформления необходимо получить разрешение на реконструкцию на основании проектно-конструкторской документации, прошедшей техническую экспертизу. В пакет документов по согласованию реконструкции здания входит свидетельство о праве на земельный участок с подтверждением от департамента земельных ресурсов.
После получения экспертного заключения по проектно-конструкторской документации можно регистрировать ввод объекта в эксплуатацию и регистрацию в Едином Государственном Реестре Недвижимости.

Компания УралРегионНедвижимость предлагает обратиться за консультацией юриста в области легализации. Мы работаем, чтобы проблемы обошли вас стороной!

3. Как оформить реконструкцию/строительство

Для получения разрешения на строительство или техплана на реконструкцию существующего строения необходимо пройти несколько предварительных этапов для подтверждения законности и безопасности проекта:

• оформление документов на земельный участок
• подтверждение вида разрешенного использования, то есть разрешения вести работы на участке
• разработка проектно-конструкторской документации
• проведение согласований проекта в экспертных ведомствах (санэпидстанция, электричество, инженерные коммуникации, архитектурная комиссия и тд).

3.1. План земельного участка, технические условия 

Готовить документы начинают с градостроительного плана земельного участка. Земельный план содержит информационные и технические сведения, помогающие создать правильный проект и сделать его адаптацию на местности.
План расположения земель позволяет рационально разместить будущее строение, увидеть точки подключения инженерных вводов, спланировать указанные отступы и межевания, учесть предупреждения о факторах, влияющих на сложности застройки (болото, овраг). На основании информации из земельного плана проектируются техусловия для предстоящей застройки.

 

3.2. Проведение обследования 

 

До начала процедуры узаконивания необходимо исследовать имеющиеся документы и фактическое состояние постройки, сформировать список недостающих бумаг и поработать над их получением. Это касается обследования самовольной постройки техническими инспекциями, получения заключения о безопасности возведения, составления проектно-конструкторской документации и подготовки запроса в комиссию с приложением обращений по легализации на более ранних этапах ведения работ.

Рассмотрение запроса будет происходить в несколько этапов, собственнику будут даны предписания по приведению незаконной стройки в соответствие правилам, может быть наложен штраф. После приведения самостроя к требованиям Правил землепользования и застройки комиссия может дать позитивное заключение о возможности регистрации постройки.

3.3. Разработка проекта

Для разработки проектно-конструкторской документации должны быть представлены градостроительный план земельного участка, результаты инженерных исследований, подключения вводов. Проектировщиками могут быть затребованы дополнительные исследования, заключения аварийных служб, другие.

Разработка проектно-конструкторской документации выполняется проектным учреждением согласно СНиП и требованиями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Состав проектно-конструкторской документации содержит обязательные разделы, регламентированные Гражданским Кодексом, содержащие всестороннее рассмотрение исходных данных, которые предоставляет застройщик. Заключительными документами являются проект организации строительства (ПОС) и проект производства работ (ППР).

 

3.4. Экспертиза проекта

Исследование документации происходит в три этапа:

• изучение полученной проектно-конструкторской документации на самовольную постройку, формирование вывода по проектной части и техплану

• выезд на место возведения, проверка соответствия застройки предоставленной документации, формирование вывода по строительной части

• выдача заключения о технической пригодности строения к безопасной эксплуатации.

Цель заключения в подтверждении пригодности объекта к дальнейшему безопасному использованию по назначению. Экспертное заключение является основанием для подачи иска в суд для рассмотрения вопроса легализации самостроя.

В случае узаконивания постройки через подачу исковых заявлений задача собственника значительно облегчается при сопровождении дела квалифицированным юристом. Надежный путь, хотя несколько дороже из-за уплаты государственных пошлин, расходов на адвокатское обслуживание.

 

3.5. Архитектурные требования по решению региона

Архитектурно-градостроительное решение ставит целью узаконить внешний облик здания, установлены полезные ограничение по виду и размерам основных архитектурных конструкций, ландшафтно-архитектурную привязки к прилегающей территории (тип отделки фасада, этажность, высоту, другие параметры). Преимущественно требования касаются строений свыше 1500 м2, необходимость согласования архитектурно-градостроительного решения определяется региональными требованиями к ведению работ, Правил землепользования и застройки.

3.6. Разрешение на строительство по самострою

В ситуации с самостроем получение разрешения на строительство не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Решение межведомственной комиссии для застройщика возможность получить шанс для узаконивания постройки.

После получения положительного решения департамента по градостроительству и архитектуре в г. Перми застройщик может обратиться с заявлением о признания права собственности на недвижимость и внесения в Госреестр.

3.7. Акт ввода

Документ, подтверждающий переход строящегося объекта в состояние готовности называется актом ввода в эксплуатацию и вступает в действие на основании коллективного согласительного решения приемной комиссии. Процедура получения согласия на ввод в эксплуатацию регламентирована ФЗ№122, ФЗ№191, других требует подписания целого ряда специальных экспертиз, подтверждения соответствия сооружения правилам градостроения на разных экспертных и управленческих уровнях. На основании изменений от 1.01.2021 акты ввода обязательны только для нежилых помещений и блокированных жилых домов.

4. Зарегистрировать самовольную постройку

Приведение самостроя в соответствие к принятым Правилам землепользования и застройки является непременным условием его узаконивания. После прохождения обследований и экспертиз объект должен одновременно удовлетворять следующим обязательным условиям:
– застройщик использует земельный участок с разрешением вести строительство;
– есть подтверждение комиссии по соответствию объекта нормам градостроения;
– существование объекта не нарушает права собственности других лиц.
Застройщик обязан подготовить исчерпывающий перечень документов, подтверждающих выполнение условий для положительного рассмотрения вопроса о сохранении постройки.

5. Если не узаконить самострой

 

Обязанность узаконить «самоволку» не подлежит обсуждению, так как строение, не прошедшее всестороннюю техническую экспертизу на соответствие правилам безопасного возведения представляет угрозу для общества, а если речь идет о застройке на собственном участке, то близкому окружению и соседям. Тем более, если застройка произошла с нарушением права на земельный участок. Строения, не прошедшие экспертизу, подлежат сносу, а застройщику предписывается выплата административных штрафов по всем пунктам выявленных нарушений, общая сумма которых получится ощутимой.

6. Выводы

 

Строительство зданий, сооружений, домов происходит внутри экосистемы общества, в которой государство в лице законодательной и исполнительной власти является регулятором и координатором, поддерживающим систему в равновесии. Благодаря этому мы живем в надежных строительных конструкциях, многократно проверенных практикой и сроками эксплуатации строений.

Несмотря на сложность и продолжительность утверждения, проектирования, экспертизы, соблюдение закона и установленных правил – путь к безопасной эксплуатации зданий и сооружений. Вы всегда можете положиться на совет и помощь экспертов и специалистов компании УралРегионНедвижимость. Обращайтесь, вместе мы сможем больше!